შეხედე კლდეზე გადახტომამდე
1. შენობის კაპიტალური გეგმა
2. კაპიტალის გაუმჯობესება (წარსული ისტორია და სამომავლო გეგმები, ხარჯების შეფასებისა და დროის ჩარჩოების ჩათვლით)
3. იპოთეკა შენობისთვის (როგორია პირობები/პირობები/განახლების ვარიანტები)
4. მენეჯმენტის ხელშეკრულება (კომპანია, რომელიც ამჟამად ფლობს მენეჯმენტის ხელშეკრულებას; ხარჯები/მომსახურება)
5. აზბესტის კვლევა საზოგადოებრივ და ბინების ფართებზე
6. სარდაფში და სხვა საჯარო სივრცეში ფანჯრის ჩარჩოების დამპალი, რომელიც შეიძლება იყოს მღრღნელების/შეცდომის და წყლის დაზიანების ადგილი.
7. წყლის/ელექტრო მრიცხველები. ყოველი წლის ხარჯები უნდა გადაიხედოს. არის თუ არა ხარჯები წლიდან წლამდე?
განაცხადის პაკეტი. თავი მაღლა (გზა მაღლა)
არსებობს სამი ტერმინი, რომელიც ყველა პოტენციურმა მყიდველმა უნდა დაიმახსოვროს: წინასწარი გადახდა, ვალი-შემოსავლის თანაფარდობა და დახურვის შემდგომი ლიკვიდობა.
• ბარიერი პირველი: წინასწარი გადახდა არის საწყისი ფულადი ნაწილი, რომელსაც მყიდველი უხდის გამყიდველს დარჩენილი თანხით, რომელიც დაფინანსდება ბანკის ან სხვა კრედიტორის მიერ. კოოპერატივებს სურთ, რომ მფლობელებს ჰქონდეთ კაპიტალი საკუთარ სახლებში. წინასწარი გადახდა შეიძლება იყოს 20-50 პროცენტიდან (არა უნივერსალური). რამდენიმე მაღალი სტატუსის მქონე შენობამ შეიძლება დაჟინებით მოითხოვოს ნაღდი ანგარიშსწორებით შესყიდვები დაფინანსების დაუშვებლად.
• ბარიერი მეორე: ვალი-შემოსავლის თანაფარდობა. მყიდველის ყოველთვიური დავალიანების ოდენობა გაყოფილი მის ყოველთვიურ შემოსავალზე. ბევრი კოოპერაციისთვის დასაშვები ვალის შეფარდება შემოსავლებთან 25-30 პროცენტს აღწევს. ბევრი საბჭო ასევე უყურებს მთლიან ფინანსურ სურათს. თუ ვინმე არის სოციალურ უზრუნველყოფაში და შემოაქვს თვეში მხოლოდ $2100, მაგრამ აქვს $10 მილიონი ბანკში ან ინვესტიციებში, ვალი-შემოსავლის თანაფარდობა შეიძლება არ იყოს პრობლემა.
• ბარიერი სამი. დახურვის შემდგომი ლიკვიდობა. თანხის ოდენობა, რომელიც ხელმისაწვდომი იქნება პოტენციური მყიდველისთვის წინასწარი გადახდის შემდეგ. ეს შეიძლება მოიცავდეს ნაღდ ფულს ბანკში, ფულის ბაზარს და/ან საფონდო ფონდებს, საფონდო პორტფელს, სახაზინო ობლიგაციებს, სადეპოზიტო სერთიფიკატებს (განიხილება ლიკვიდურად). IRA და სხვა საპენსიო ანგარიშები არ განიხილება ლიკვიდურად, არც სიცოცხლის დაზღვევის პოლისები, არაინვესტირებული აქციები ან პირადი საკუთრება (ანუ უძრავი ქონება, ხელოვნების ნიმუშები).
პრაქტიკული წესი - მყიდველს უნდა ჰქონდეს საკმარისი ნაღდი ფული, რათა გადაიხადოს იპოთეკა და სარემონტო თანხა ორი წლის განმავლობაში, თუ მისი შემოსავალი რაიმე მიზეზით დასრულდება, როგორიცაა სამსახურიდან გათავისუფლება ან ავადმყოფობა.
დაფები ხანდახან ანაზღაურებენ ერთწლიან ლიკვიდურობასა და ერთ წლიან ნაღდ ფულს, რომელიც მოთავსებულია ესქროში, რაც პერსპექტიულ მყიდველს საშუალებას აძლევს მოიზიდოს ესქრო ფულადი სახსრები ლიკვიდური აქტივების ვადაზე ადრე გაყიდვით და დაფებს სიმშვიდეს აძლევს.
ზოგიერთი დაფა წინასწარ აცნობებს ბროკერებს და მყიდველებს მათი რიცხვითი მოთხოვნების შესახებ, რათა თავიდან აიცილონ დრო და პრობლემები შემოწმების მქონე ადამიანების მიღების მცირე შანსებით. სხვა საბჭოებს არ გააჩნიათ აბსოლუტური მოთხოვნები და განსჯას იღებენ ყოველი შემთხვევის საფუძველზე.
რისკები ჯილდოს წინააღმდეგ
ყველა შესყიდვა რისკს შეიცავს. ნიუ-იორკის კოოპერატივის შეძენის შემთხვევაში, ბევრი ფაქტორი მყიდველის კონტროლს არ ექვემდებარება, მათ შორის ცუდად მართული შენობა, ზარმაცი კოოპერატივის საბჭო ან მოუმზადებელი ან არაადეკვატური შენობის პერსონალი. აქციონერებს შეიძლება მოუწიოთ გაუმკლავდეთ BOD-ის მიერ დაწესებულ მოულოდნელ სპეციალურ შეფასებებს შენობის ძირითადი რემონტისთვის, რომელიც იყო მოულოდნელი და ტექნიკური გადასახადები შეიძლება გაიზარდოს უფრო სწრაფად, ვიდრე ინფლაცია. BOD-ს შეუძლია შეცვალოს ქვეიჯარა ან სხვა წესები, რაც შეუძლებელს გახდის ბინის დაქირავებას და/ან შინაური ცხოველების ფლობას. თქვენი ბინის გაყიდვა შეიძლება იყოს გამოწვევა პერსპექტიული მყიდველების მიერ გამგეობის თვითნებური უარის გამო, რადგან BOD-ის წევრს თქვენ მიმართ ზიზღი აქვს.
წინ მიდის
თქვენ იპოვეთ თქვენი ოცნების ბინა. თქვენი ადვოკატი, ბუღალტერი, ინტერიერის დიზაინერი, არქიტექტორი და ოჯახი ერთსა და იმავე გვერდზე არიან. თქვენ და მფლობელმა მიაღწიეთ შეთანხმებას გასაყიდ ფასზე და ახლა დახურვის დროა.
დახურვის დროა
Co-op-ის დახურვის დრო NYC-ში შეიძლება 2-3 თვე დასჭირდეს შესყიდვის ხელშეკრულების გაფორმებიდან; თუმცა, რეალურ სამყაროში დახურვის დრო სჭირდება და დამოკიდებულია უამრავ ფაქტორზე და შეიძლება იყოს მყიდველის პირდაპირი კონტროლის მიღმა:
1. ყველა ნაღდი ანგარიშსწორება სპონსორის ბინის შეძენისას. დაგეგმეთ 2-3 თვე (ან ნაკლები) ... მაგრამ,
2. სამკვიდროდან ყიდვა გამოუცდელ ადვოკატთან – დაგვიანებით
3. Co-op board პაკეტი შეიძლება იყოს არასრული ან შეიცავდეს შეცდომებს - დაგვიანებით
4. მმართველი აგენტი ნელდება განაცხადის განხილვაში და აჭიანურებს მის გამგეობაში გაგზავნას – დაგვიანებით
5. Co-op Board განიხილავს ბევრ გაყიდვას და ისინი კონკურენციას უწევენ BOD-ის ყურადღებისთვის - დაგვიანება
6. შვებულების პერიოდში წარდგენილი გამგეობის პაკეტი – დაგვიანებით
7. ინტერვიუს დაგეგმვის კონფლიქტები (თქვენ და BOD) – დაგვიანება
8. საბჭოს არ შეუძლია მიიღოს გადაწყვეტილება - გადადება
9. გამყიდველი ან მყიდველი არ თანამშრომლობენ - დაგვიანებით
დახურვის ხარჯები
• ადვოკატის საფასური. მერყეობს $1,500-დან $4,000-მდე. ჩვეულებრივ იხდიან ტრანზაქციის დახურვისთანავე. ბანკის ადვოკატზე შეიძლება იყოს დამატებითი საკომისიო (1,000$).
• სასახლის გადასახადი. ნიუ-იორკში სასახლის გადასახადის ბარიერი არის $1,000,000 (სავარაუდოა, რომ სასახლე ამ ფასად გაიყიდება). ტექნიკურად გადასახადი ითვლება გადარიცხვის გადასახადად, რომელსაც იხდის მყიდველი 1,000,000 აშშ დოლარის ტოლი ან მეტი ქონებისთვის. გადასახადის ოდენობა მერყეობს და არის დამამთავრებელი განაკვეთი, რომელიც იწყება 1 პროცენტით, იზრდება შესყიდვის ფასების დიაპაზონის მიხედვით მაქსიმუმ 3.9 პროცენტამდე 25,000,000 აშშ დოლარი ან მეტი ქონებისთვის.
• სადაზღვევო დაზღვევა (მხოლოდ ბინა). ბინის შეძენა და იპოთეკური სესხის აღება მოითხოვს საკუთრების დაზღვევას და ჩვეულებრივ შეადგენს შესყიდვის ფასის 0.45 პროცენტს. იგი შეძენილია მყიდველებისა და გამსესხებლების დასაცავად საკუთრების საკუთრების პრეტენზიებისგან სახლის ფლობამდე.
• იპოთეკის ჩანაწერი გადასახადი (მხოლოდ ბინა). ეს მოითხოვს მყიდველებს გადაიხადონ 1.8 პროცენტი იპოთეკის თანხებზე 5,000,000 აშშ დოლარზე ნაკლები და 1.925 პროცენტი 500,000 აშშ დოლარზე მეტი იპოთეკის თანხებზე. ეს არის სესხის თანხა და არა შესყიდვის ფასი. საშუალო ბინა მანჰეტენში $2,000,000 20 პროცენტით ნაკლები, არის 1.925 პროცენტი გადასახადი $1,600,000 სესხის თანხაზე, დაახლოებით $30,800 მხოლოდ იპოთეკური აღრიცხვის გადასახადისთვის.
• Flip Tax (Co-ops). ეს არის გადარიცხვის საფასური, რომელიც გადაიხადა კოოპერატივზე ბინის გაყიდვის ტრანზაქციის დროს. საფასური ტექნიკურად არ არის გადასახადი და, შესაბამისად, არ გამოიქვითება ქონების გადასახადის სახით. გადაბრუნების გადასახადის ოდენობა და ვინ იხდის მას (მყიდველი ან გამყიდველი) განსხვავდება კოოპერატივიდან კოოპერატივამდე. ინფორმაცია ზოგადად ასახულია შენობების საკუთრების იჯარით ან კოოპერაციით კანონებით.
• დამატებითი გადასახადები. იპოთეკური გადასახადები, გადაკოდირების ხარჯები, ინციდენტები და ა.შ.
• ნიუ-იორკის შტატი და ნიუ-იორკის გადარიცხვის გადასახადები (მხოლოდ ახალი განვითარების კონდოები). (prevu.com)
საბოლოოდ
როდესაც გარიგება საბოლოოდ დასრულდება, მყიდველი აძლევს გამყიდველს ფულს. გამყიდველი აძლევს მყიდველს აქტს (კონდოსთვის) ან საკუთრების იჯარას (თანამშრომლებისთვის) და ყველა აგრძელებს ცხოვრებას.
დასკვნითი შენიშვნა
ჩემი ჯანმრთელობისთვის ნიუ-იორკში გადავედი.
მე პარანოიდი ვარ და ეს იყო ერთადერთი ადგილი, სადაც ჩემი შიშები გამართლდა. (ანიტა ვაისი)
© დოქტორი ელინორ გარელი. საავტორო უფლებების ამ სტატიის, ფოტოების ჩათვლით, გამოყენება არ შეიძლება ავტორის წერილობითი ნებართვის გარეშე.
Სერიები:
ნაწილი 1. ნიუ-იორკი: კარგი ადგილია მოსანახულებლად, მაგრამ… ნამდვილად გინდა აქ ცხოვრება?
ნაწილი 2. Co-ops კრიზისებში
ნაწილი 3. იყიდება კოოპერატივი? Წარმატებები!
ნაწილი 4. თანამშრომლები: სად მიდის თქვენი ფული
ბოლო, მაგრამ არა ნაკლებად:
ნაწილი 5. CO-OP ფულის ორმოს გათხრამდე
